Ипотека қауіпті активке айналғанда...

Бахмутова мемлекет тарапынан барлық салымшыға жаппай сыйақы төлеу ысырапшылдық деп есептейді. Сондықтан сыйақыны жаппай емес, мақсатты әрі нақты топтарға бағыттап, мемлекеттің мүмкіндігіне сай шектеу керек. Мемлекеттік сыйақы тек «Отбасы банкіне» ғана байланбауы керек. Жинақ жүйесіне жаңа ойыншылар қосылғаны жөн. Салымшы белгілі бір банкке тәуелді болмауы тиіс. Мемлекет беретін сыйақы салымшымен бірге жүруі керек. Егер ол салымшы жинағын коммерциялық банкте сақтаса, мемлекеттік сыйақы да сол банк арқылы төленуі керек. Арнайы мәртебеге ие «Отбасы банк» пен басқа коммерциялық банктердің арасында ешқандай алалау болмауы қажет.

Қаржы қауымдастығының мәліметінше, Қазақстандағы тұрғын үй саудасының 80 пайызы ипотекамен рәсімделеді. Осы бағытта қазір «Отбасы банкінің» үлесі басым, оның ипотекалық мөлшерлемесі Ұлттық банктің базалық ставкасынан төмен. Ал енді тұрғын үй жинақ жүйесіне басқа екінші деңгейлі банктер қосылса олардың пайыздық көрсеткіші қандай болмақ?! Бұл бастама ипотека нарығында қымбатшылық тудырып, пайыздардың аспандауына апармай ма?!

Елена Бахмутова мұны да өзінше зерттеп қойыпты. Оның сөзіне сүйенсек, коммерциялық банктердің тұрғын үй жинақтау жүйесіне қосылуы ипотека нарығына кері әсер етпейді.

«Елде жастардың үлесі жоғары, тұрғын үй нарығы да қарқынды дамып жатыр. Демек, ипотекаға деген сұраныс арта түседі. Болашақта жаңа салымшылар «Отбасы банкі» мен өзге коммерциялық банктер арасында бөлінеді. Бұл нарық үшін оң өзгеріс. Азаматтардың банктердегі жеке жинағын ипотека нарығына тартуға және жалпы тұрғын үйге қолжетімділікті арттыруға жол ашады», – дейді қауымдастық басшысы.

Тұрақсыз баға, болымсыз табыс

Ал енді біз бұған дейінгі жүріп өткен жолдарды еске түсірсек, осыған дейін де елде екінші деңгейлі банктердің біразы ипотекалық несие беретін. Мәселен, Банк ЦентрКредит, Altyn Bank, Halyk Bank, Еуразиялық банк «7-20-25» мемлекеттік бағдарламасына қатысты. ForteBank, Нұрбанк, Қытай банкі (Bank of China, China-related banks in Kazakhstan), VTB Bank (Қазақстан) екінші нарықтағы тұрғын үйлерді сатып алуға ипотека берді. Артынша бұл банктер ипотека өнімін қаржыландыруды уақытша тоқтатты. Негізгі себеп, банктерде проблемалы несиелер қоржыны көбейді. Екінші деңгейлі банктер үшін ипотекалық несие беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз бола бастады. Бұған қатысты банктер бірнеше нақты себептерді де атаған. Оның біріншісі, ипотеканың мерзімі әдетте 15-25 жылға дейінсозылады.Банктерге мұндай ұзақ мерзімгеарзан қаражат табу қиын. Ал депозиттер қысқа мерзімді (1-2 жыл), әрі олардың пайыздары ипотекадан төмен. Осылайша, банк пайыздық маржадан, яғни, табыс айырмасынан ұтылды. Депозитке 10 пайыз төлеп, ипотеканы 11-12 пайызбен беру – банкке іс жүзінде пайда әкелмеді.

Екінші себеп, мемлекеттік бағдарламалар нарықтық банктердің рөлін шектеді. «7-20-25», «Баспана хит», «Жасыл ипотека» сияқты бағдарламалар төмен пайызбен, яғни, 5-7 пайызбен ипотекаға беріледі. Ал коммерциялық банктер нарықтық мөлшерлемемен 11-12 пайызбен ипотекалық несие ұсынса, әрине, тұтынушылар мемлекеттік бағдарламалардытаңдайды. Нәтижесінде,жеке банктердің ипотека портфелі қысқарып, ол бағыт та табысты болмай қалды.

Үшінші, екінші деңгейлі банктер ипотекаға қаражатты өз капиталы есебінен береді. Ал оларда ұзақ мерзімді қорландыру тетігі дамымаған. Ипотекалық облигациялар, баспана институттары жетілмеген. Бұл банктердің өтімділік тәуекелін арттырды, яғни, ақшаны ұзаққа «байлап қою» тиімсіз болды. Төртінші, тұрғын үй бағасының тез өсуі мен тәуекелдің артуы да банктердің тәуекелін көбейтті.Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік бағасы тұрақсыз. Егер нарық құлдыраса, қамтамасыз ету, яғни, кепіл құны түсіп кетеді де, банк шығынға ұшырайды. Сондықтан банктер қазір ипотека беруді «қауіпті актив» деп санайды.

Екінші деңгейлі банктердің осындай себептерді алға тартқанына қарамастан, Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің төрағасы Мәдина Әбілқасымова да коммерциялық банктердің тұрғын үй жинақтау жүйесіне қосылатынын мәлімдеді. Әзірге бұл жүйеде «Отбасы банкі» монополист. Мәдина Әбілқасымованың ойынша да, нарыққа жаңа ойыншылардың келуі ипотекаға деген қолжетімділікті арттырып, несие мөлшерлемесін төмендетеді.

Тізімді қысқарту, пайызды азайту

Мәжіліс төрағасының орынбасары Дәния Еспаева қаржы нарығын реттеуші мамандардың пікірімен келіспейді. Ол тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне коммерциялық банктерді тарту мәселесіне қарсы. Оның айтуынша, қазіргі жүйеде мемлекет «Отбасы банкке» бюджеттен бөлген ақшаны дивиденд ретінде қайтадан өзіне қайтарып алады. Егер бұл механизм бұзылса, мемлекеттің қаржысына үлкен қауіп төнбек.

«Сондай-ақ «Отбасы банкі» арқылы пайыздық мөлшерлемені субсидиялау бағдарламаларында бюджет ақшасы кейде жарты жылға, тіпті бір жылға кешігеді. Бірақ «Отбасы банкі» бюджеттің ақшасы түспесе де, мемлекеттік сыйақыны тоқтатпай төлеп отыруға міндетті. Бұл мемлекеттік институттың жауапкершілігі. Ал ертең коммерциялық банктер не істейді? Әрине, олар мемлекетке 10 млрд-тап қарыз болып отырса, өз қаржысынан сыйақы төлеуге бармайды», – дейді депутат.

«Жас Алаш» мемлекетке қарыз банктердің жайын бұған дейін жазған. Қазір мемлекетке ең ірі қарыз Alatau City Bank-тің (бұрынғы Жусан банк) үлесінде: Alatau City Bank мемлекетке – 950,2 млрд теңге; Bank RBK – 176,8 млрд теңге; Еуразиялық банк – 150 млрд теңге; Нұрбанк – 46,8 млрд теңге қарыз. Alatau City Bank-тен басқа барлық банк мемлекеттік қарызды 3-5 жыл ішінде қайтаруы керек. 2023-2025 жылдары банктердің бюджетке қайтарған сомасы 526,9 млрд теңгені құраған. Банктер тек мемлекетке ғана қарыз емес, олардың сыртқы қарызына келсек, Қазақстанның сыртқы қарызы 165 млрд 630 млн АҚШ долларын құраса, бұл соманың негізгі бөлігі – 91 млрд-тан астам доллар – тікелей инвестицияларға (корпоративті қарыздар) байланысты. 13,2 млрд доллар – банктердің қарызы. Оның ішінде 2,4 млрд-ы Ұлттық банкке тиесілі. Мұндай деректерге қарап, мемлекетке бір, сыртқы қаржы институттарына екі қарыз банктер елдегі ипотека нарығын «гүлдендіруге» үлес қоса қояр ма екен деген күмәнді сұрақ та туындайды.

Депутат Еспаеваның тағы бір алаңдайтын мәселесі – келешекте «Отбасы банкі» салымшыларына сыйақы төлеуде де қиыншылықтарға тап болуымыз мүмкін. Себебі алдағы үш жылдық бюджетте банк салымшыларына сыйақы төлеуге мүлде қаражат қарастырылмаған. «Сонда басқа банктерді бұл жүйеге қалай тартамыз? Ертең олардың алдында мемлекет қалай жауап береді» деді Еспаева.

Сонымен қатар депутат мемлекеттік сыйақының қазіргі моделі бюджетке ауыр салмақ түсіріп отыр деп есептейді. Қазір сыйақы ипотеканы бірінші рет алушыға да, екінші, үшінші мәрте алушыға да бірдей төленуде. «Менің ойымша, мемлекеттік сыйақы төлеу тәртібін қайта қарайтын уақыт келді. Бір емес, бірнеше рет ипотека алғандарға сыйақы төлеудің қажеті бар ма? Бұл бюджетке үлкен салмақ» деді ол. Ол тіпті мемлекеттік сыйақы мөлшерін қысқартуды да ұсынды.

Айта кетелік, осыған дейін «Отбасы банкінің» басшысы Ләззат Ибрагимова да табысы жоғары, бай санатқа жататын салымшылардың депозитіне мемлекеттік сыйақыны есептемеуді ұсынған.

Қолжетімді баспана қағаз жүзінде қалды

«Аналитик» талдау және сараптау орталығының маманы экономист Тоғжан Шаяхметованың сөзіне сүйенсек, дамыған елдер тәрізді 4-4,5 пайызбен несие беру біздің банктерге тиімсіз. Қазір олар үшін 11 пайызбен несие беру де оңайға соғып отырған жоқ. Сондықтан да олар ипотекалық өнімдерден бас тарта бастады. Бірақ қалай десек те, бұл нарыққа жаңа ойыншылардың келгені дұрыс.

«Ипотека нарығына оңды қозғалыс енгізу үшін арзан ипотекалық несие беретін бағдарламаларды екі есеге көбейткен жөн. Мұндай шешімдер әсіресе Алматы, Астана тұрғындары үшін тиімді. Өйткені екі қаладан баспаналы болудың қиындығы жылдан-жылға артып келеді. Бірақ қазір әлемдік банктер біздің банктерге арзан ресурс беріп отырған жоқ. Осыдан барып екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие ставкасын өте жоғары қояды. Ал ипотека нарығы дамымаса, елдегі құрылыс саласы да тоқырайды. Бұдан барып тұрғын үй нарығында дағдарыс орнап, жаңадан тұрғын үй құрылысын салуда проблема басталады. Осыдан кейін нарықта екінші мәрте қайталама сатылатын баспаналардың бағасы қымбаттай береді. Бұл үрдіс тағы да сол халықтың қалтасына салмақ салады. Сондықтан қазір үкіметке екінші деңгейлі банктерді ынталандырып, оларды тұрғын үй жинақ жүйесіне тарту керек болып отыр. Бірақ біздегі банктерге ұзақ мерзімде қолдау қаржы бермесе олардың қозғала қоюы неғайбыл.

Үкімет ұзақ жылдар бойы тұрғын үй нарығын «қолдауға» тырысты. Яғни, арзан несиелер, субсидиялар, жеңілдік бағдарламалары арқылы сұранысты күшейтті. Осы арадағы қателік – бұл кезде жылжымайтын мүлік ұсынысы баяу өсті де, сұраныс күрт артты. Мемлекеттік бағдарламалар жасағанда да осы дүние нақты ескерілмеді. Нәтижесінде баспана бағасының өсімін «арзан несие» одан әрі үдетті. Шын мәнінде қолжетімді баспана тек қағаз жүзінде қалды. Ипотека арқылы үй алу байлар үшін де, банктер үшін де пайдалы, бірақ халық үшін қымбат болып шықты», – дейді экономист.

Банктер мемлекеттің мойнына қайта мінеді

Ал экономист Бейсенбек Зиябеков мемлекет төмен пайыздық бағдарламалар арқылы нарықтағы тепе-теңдікті бұзып алған.

«Мемлекет пайыздық мөлшерлемені 7 пайыз, 5 және 2 пайыз көлемінде жасанды түрде төмен ұстады. Бірақ нарықтағы несиелік тәуекел мен инфляция 15-20 пайыз деңгейінде болды. Осылайша мемлекеттік қаржы ресурстары нарықтық заңдылыққа қарсы жұмсалды. Бұл банктер үшін ынтаны төмендетті: коммерциялық банктер ипотеканы тиімсіз бизнес деп санады.Осыдан барып, екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиені тоқтатып, тек «Отбасы банкі» секілді арнаулы ұйымдар қалды. Нарықтағы бәсекелестік төмендеді, ал тәуекел мемлекеттің мойнында қалды. Бізде бағдарламалар бар, бірақ сатып алатын баспана жетіспейді. Бұдан бөлек, үкімет банктерге ипотека беруді жеңілдетті, бірақ қарыз алушылардың табыс тұрақтылығын, тәуекелін бақылауды күшейтпеді. Кейбір азаматтар табысына сай келмейтін несие алды. Осыдан барып төлем қабілетсіздік пен дефолт жағдайлары өсті. 2020-2023 жылдары ипотекалық қарыз көлемі 3 есе өсіп, халықтың борыш жүктемесі артты. Осылайша үкімет «Отбасы банкті» бірегей оператор етті.

Енді келіп бұл нарыққа қайтадан коммерциялық банктерді енгізгісі келеді. Бұл бірінші қайталаған қателікті екінші мәрте қайталау дер едім. Үкіметтің ипотекалық нарықтағы басты қателігі бағаны емес, тек сұранысты «емдеуге» тырысып жатыр. Бұл арадаинфляция мен девальвация тәуекелін ескеру қажет. Банктердің активі, белсенділігі, тәуекелі, қарызы – барлығы зерттелуі тиіс. Мұндай тәуекелдерді ескерместен, екінші деңгейлі банктер арқылы халыққа оңай жолмен ипотека берілу қайта басталса екі жылдан соң ол банктерді қолдау үшін үкімет бюджетте демеуқаржы бөлуге тура келеді. Өйткені ол банктер дефолт болса, мемлекеттің оларға берген қарызының қайтпай қалу қаупі бар. Сондықтан бұл мәселені әбден зерттеп алып барып «пультті» басу керек».

Қарлығаш ЗАРЫҚҚАНҚЫЗЫ