Сүлейменов пен Әбілқасымова банктердің дегенінен аса алмайды

Обалы не керек, қаржы нарығын реттеуші қос ведомствоның арнайы қаулысымен 16 маусым күні бұл өзгеріс күшіне енді. Алайда бір күн өтпей жатып ҚНДРА тағы бір қаулы қабылдап, аталмыш өзгерістің күшін жойды. Сөйтіп, ипотека бойынша жылдық сыйақыны 25 пайыздан 20 пайызға төмендету бастамасы кейінге шегерілді. Ресми хабарламада көрсетілгендей, ипотека бойынша жылдық сыйақы мөлшерлеме 2025 жылдың 1 қарашасына дейін сол баяғыдай өзгеріссіз 25 пайыз болып қала беретін болды.

Осылайша ҚНДРА мен Ұлттық банк бірнеше ай бойы жағы талмай жарнамалап, халыққа түсіндіріп айтып жүрген арзан ипотекаға қатысты өзгерісінің күшін бір күн өтпей жатып жоя салды. ҚНДРА мен Ұлттық банкті халық үшін қызмет етпейтін, тек банктердің күйісін күйттейтін мекемелердің қатарына қосып қойғандар бұған дейін де баршылық еді. Ал олардың бұл жолғы әрекетін «бет перделерін өздері ашып берді» деп сынап жатқандар бар.

ҚНДРА төрағасы Мәдина Әбілқасымова бұл әрекеттеріне қатысты түсініктеме берді. Әбілқасымованың айтуынша, банктерге ескі мөлшерлеме (25 пайыз) бойынша өтініш берген азаматтардың саны өте көп. Бұл арада жаңа талаптар бірден күшіне енгендіктен, өтініштердің басым бөлігіне кері қайтарылу қаупі төнген. «Сондықтан банктер бұрын түскен өтініштер бойынша несие беруі үшін аралық кезең енгізу туралы шешім қабылданды».

Қаржы нарығын реттеу агенттігінің төрағасы 20 пайыздық мөлшерлеме тым жоғары екенін мойындап отыр. Ол – пайыздың жоғары болуы мерзімі өткен несиелердің артуына алып келетін қауіп екенін, сондықтан жоғары пайызбен берілетін ипотекалық несиелендіруді шектеуді мақсат етіп отырғандарын айтты. Сонымен қатар Әбілқасымова Ұлттық банкпен бірлесіп, ипотека бойынша бастапқы жарнаны арттыру шараларын қарастырып жатқанын айтты.

Бұл – нарықты дамытатын реформа емес

Алайда салалық мамандар Әбілқасымованың бұл түсініктемесін сасқан үйректің әрекетіне балайды. Мамандар ипотеканың жылдық сыйақысын 25 пайыздан 20 пайызға түсіру бастамасы толық зерттелмегенін, шикі күйінше жүзеге асырылған жоба екенін айтады. Мәселен, «Аналитик» талдау және сараптау орталығының экономист-сарапшысы Дәурен Арын бұл бастамадан ипотека нарығында күйзеліс болатынын әу баста айтқан. Тиісті органдарға өз ұсыныстарын жолдаған. Сарапшының пайымдауынша, жылдық ипотека шегін 20 пайызға дейін төмендету – бүкіл ипотекалық өнімдерге ортақ. Оның ішінде банктердің нарықтық шарттарымен беретін ипотекасы да бар. Ал осындай несиелердің ішінде қайталама тұрғын үйге берілетін ипотекалардың үлесі аз емес. Бастама әбден зерттелмей күшіне енсе, әсіресе осы нарық қысымға ұшырауы мүмкін.

«Қолымдағы деректер бойынша сөйлесем, 2024 жылдың қаңтар–сәуір айларында елде жалпы көлемі 701 млрд теңгеге ипотекалық несие берілген. Оның 416,9 млрд теңгесі – жеңілдетілген бағдарлама арқылы («Отбасы банк», мемлекеттік субсидиялар) берілген.284,1 млрд теңгесі – нарықтық шартпен берілген несие. Осы нарықтық несиенің шамамен жартысына жуығы (128,9 млрд теңге) 25 пайыздық сыйақы мөлшерлемесімен берілген. Енді жаңа талаптарға байланысты банктер қайталама тұрғын үйге қатысты шарттарды қатайтуы керек. Бірінші сатылатын жаңа үйлерде банк пен құрылыс компаниясы бірігіп, клиентке жеңіл несие ұсына алады. Бұл – бастапқы нарықтың артықшылығы. Ал қайталама нарықта мұндай серіктестік жоқ. Қайталама сатылатын үйлерді үй иесі – жеке адам сатады. Ол жеңілдік бермейді, ал банк жалғыз өзі барлық тәуекелді көтеруге мәжбүр. Сонымен қатар ипотекаға алғанда, қайталама нарықтағы үй уақыт өте келе арзандап, бағасы төмендеп, өтімділігі азаяды. Кейде ипотека алушы төлем жасамаса, банктің ол үйді қымбатқа сата алмай қалу қаупі де жоғары. Үй неғұрлым ескі болса, тәуекел де соғұрлым артады. Бұл – бір.

Екінші, ипотеканың жылдық сыйақы мөлшерін 20 пайызға төмендетсе, банктер табысынан қағылады. Мұны оп-оңай-ақ есептеуге болады. Қазір Қазақстандағы базалық мөлшерлеме 16,5 пайызды құрайды. Яғни банктер Ұлттық банктен ақшаны 16,5 пайызбен алады. Ал ипотеканың жылдық сыйақысы 20 пайыз болатын болса, банктерге түсетін таза пайда 3,5 пайыз ғана болады. Басқадан бұрын ҚНДРА мен Ұлттық банктің осыны есептеп, зерттеуге шамасы жететін еді. Ұлттық банк базалық мөлшерлемені төмендетпей жатып, ипотеканың пайызын қалай арзандатады?! Қаржы ұйымдары ипотека пайызын арзандатамыз деп қаулы шығара қойып еді, ертесіне банктер ипотека беруді уақытша тоқтатамыз деп шықты. Өйткені олар арзан ипотека өнімін ұсынуға даяр емес. Сондықтан бұл бастаманы әлі де зерттеу керек. Қазіргі қаржы нарығын реттеуші органдардың ұсынып отырған бастамалары нарықты дамытатын реформа емес», – дейді экономист сарапшы Дәурен Арын.

Аталмыш агенттіктің ипотека алуға бастапқы жарнаны өсіруі де қоғамнан қолдау таба қоятын ұсыныс емес. Себебі қазір, қарапайым халыққа үйдің алғашқы 20-30 пайыздық жарнасын жинау да оңай емес. Маман алғашқы жарнаны жинауды бұдан әрі өсіруге болмайды деп есептейді. Қазір 20 млн теңгенің бір бөлмелі пәтерін алу үшін 30 пайыз алғашқы жарна құю керек. Ол – 6 млн теңге. Қарапайым халыққа соның өзін табу қиын. Алғашқы жарнаны одан әрі өсірсе, халыққа үй алу тіптен қиындай түспек.

Банктердің ойын ережесі

Ал қаржы сарапшысы Айбар Олжайдың пікіріне сүйенсек, кез келген несиенің жылдық тиімді ставкасы инфляциядан жоғары болса, ол қымбат кредит саналады. Демек, қазір бізде инфляция деңгейі шамамен 10-11 пайыз болса, бұдан жоғары ипотеканың барлығы қымбат деген сөз. Қазір екінші деңгейлі банктер ипотеканы аннуитетпен береді.

«Аннуитет дегеніміз – сіз 20 пайызбен үй рәсімдесеңіз, бес жылда бір пәтерге екі пәтердің құнына тең ақша төлейсіз, ал егер оны он жылға созсаңыз, мультипликативтік әсермен, прогрессивті шкаласымен есептегенде үш пәтердің бағасы шығады. Сонда он жылға деп 20 миллионға алған пәтеріңіз үшін 60 миллион теңге қайтарасыз. Бұл сізге қаншалықты тиімді деген сұрақ туады. Сондықтан коммерциялық ипотека табысы орташадан төмен адамдар үшін өте қымбат өнім саналады. Жалпы коммерциялық ипотеканың өзі бай, ауқатты адамдар ғана алатын дүние. Жылдық 20 пайыз деген өте қымбат», – дейді Айбар Олжай.

Сарапшының пікірінше, банктер қанша ақша табуға мүмкіндік болса, соның бәрін пайдаланып қалуға тырысады. Ал халықтың басқа барар жері жоқ, банктердің ойын ережесін қабылдауға мәжбүр. Сондықтан мемлекет бұл іске араласып отыр. Демек болашақта ипотеканы адресті еткен дұрыс. Бұл ретте мемлекет шынымен табысы аз, мұқтаж адамдар үшін эконом сегменттегі арзан үйлерді салуы керек. Қаржы сарапшысы банктердің ипотекасы халыққа қолжетімді болуы үшін оның пайыздық мөлшерлемесі 10-11 пайызға дейін төмендеуі керек деп есептейді. Алайда бұл деңгейге түсу үшін алдымен елдегі қымбатшылықты ауыздықтау қажет. Маманның ойынша, біз коммерциялық ставканы мемлекеттің араласуымен немесе әкімшілік түрде төмендете алмаймыз. Олай істеуге болмайды, бұл мүмкін де емес. Біз оны тек қана инфляцияны жеңіп, одан кейін базалық ставканы түсіріп, кредиттерді арзандату арқылы төмендете аламыз. Біздің қазіргі ойымыз – кемінде 5–7 пайыз аралығындағы инфляцияға қайтып оралу болуы керек.

«Сол кезде базалық ставкамыз шамамен 9 пайыз, ал коммерциялық ипотекамыз 10-11 пайыз деңгейінде жүрсе, бұл банктерге де жаман емес, халыққа да өте жақсы көмек болады», – деп санайды Айбар Олжай.

10-11 пайыз шамасындағы ипотекаға шамамен бес жылдан кейін біртіндеп келуіміз мүмкін. Ал дәл қазір бұл қиындау. Экономистер солай дейді. Себебі біз барлық тауарды, азық-түлікті көрші Ресейден, Қытайдан аламыз. Импортқа қатты тәуелдіміз. Ресейдегі инфляция біздің инфляцияны төмендетуге мүмкіндік бермей жатыр.

«Жас Алаш» ипотека нарығын дамытуға қатысты, арзан ипотекаға қол жеткізуге қатысты нақты қандай қадамдар атқарылғанын, әкімдіктің тізімінде үй кезегінде тұрғандарды баспанамен қамту мәселесі неге сылбыр жүріп жатқанын сұрап ҚНДРА және Ұлттық банкке е-Өтініш платформасы арқылы арнайы сауалдар жолдады.

Қарлығаш ЗАРЫҚҚАНҚЫЗЫ