Мүлік салығы: үйі бардың есебі түгел ме?

 Енді бір адамның меншігіндегі есепке алынатын барлық жылжымайтын мүліктің жиынтық салықтық құны 450 млн теңгеден асса, салық белгіленген арнайы тәртіппен есептеледі.

Жылжымайтын мүлікке қатысты салық тәртібінің өзгеруі биылдан бастап азаматтардың бір бөлігі үшін қосымша шығынның туындауына жол ашты. Демек, 2027 жылы салық органдары есептеуді жүргізіп, меншік иелеріне төлем туралы хабарлама жібереді. Ендеше, жаңа талап кімдерге әсер етеді, мемлекеттік бағалау қалай жүргізіледі, 450 млн теңгелік шек қалай есептеледі және азаматтар салық сомасының дұрыстығын қалай тексере алады?

Алғаш қарағанда, бұл өзгеріс тек бірнеше үйі, пәтері немесе қымбат жылжымайтын мүлкі бар азаматтарға ғана қатысты секілді көрінеді. Алайда жаңа тәртіптің мәнін түсіну үшін 450 млн теңгелік меженің қалай анықталатынына, мүліктің қандай құнмен бағаланатынына және салықтың қандай негізде есептелетініне үңілу қажет. Бұған дейін әрбір нысанның салықтық құны жеке қарастырылып, салық соған сәйкес есептелетін. Енді белгіленген шекке қатысты есептеуде бір меншік иесіне тиесілі бірнеше нысанның жиынтық құны да ескеріледі. Яғни бір адамның атында бірнеше пәтер, тұрғын үй, саяжай, гараж немесе автотұрақ орны болса, олардың салық салу мақсатындағы құны қосылады. Егер жалпы сома 450 млн теңгеден аспаса, салық әр нысан бойынша жеке есептеледі. Ал межеден асқан жағдайда жиынтық құнға қатысты жоғары мөлшерлеме қолданылады.

Мұнда бір маңызды жайт бар: есеп отбасының барлық мүшесіне ортақ жүргізілмейді. Әр адамның өз атына тіркелген мүлкі негізге алынады. Демек, ерлі-зайыптылардың немесе басқа отбасы мүшелерінің атындағы нысандар автоматты түрде бір адамның мүлкі ретінде қосылмайды.

Нарықтағы баға мен салықтық құн – екі бөлек өлшем

Жаңа тәртіпті түсінуде азаматтарды жаңылыстыруы мүмкін басты мәселенің бірі – жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасы мен салықтық құнының айырмашылығы. Өйткені баспана сатылатын сайттардағы бағаға қарап, 450 млн теңгелік шекке жеткен-жетпегенін анықтау мүмкін емес.

Салық есептеу үшін жылжымайтын мүліктің нарықта қаншаға сатылатыны емес, мемлекеттік тәртіппен айқындалған салықтық құны негізге алынады. Оны "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы белгілейді. Есептеу кезінде нысанның орналасқан жері, шаршы метрінің базалық құны, физикалық тозуы және тиісті коэффициенттер ескеріледі. Сондықтан нарықта ондаған миллион теңгеге бағаланатын пәтердің салықтық құны одан әлдеқайда төмен болуы ықтимал. Мәселенің түйіні де осында: азаматтың қолындағы мүліктің нақты нарықтық бағасы мен салық органдары есепке алатын құн бір-біріне сәйкес келе бермейді.

Бір қарағанда, бұл меншік иесіне тиімді көрінуі мүмкін. Алайда бірнеше нысаны бар азамат үшін олардың әрқайсысының мемлекеттік бағалау құны мен жиынтық сомасын білу маңызды. Өйткені нарықтағы бағасы қымбат болғанымен, салықтық құны төмен нысандардың өзі көп болған жағдайда жалпы сома белгіленген межеге жақындауы мүмкін.

Жер учаскелерінің құны бұл жиынтыққа қосылмайды. Оларға салық салу базасы бөлек тәртіппен анықталады. Ал тұрғын үйлер, пәтерлер, саяжай құрылыстары, гараждар, автотұрақ орындары және өзге де есепке алынатын нысандар бойынша жиынтық құнды анықтау қажет. Мұндай жағдайда азаматтың өз мүлкінің есебін тексеруі жай ғана сақтық шарасы емес, артық салық төлемеу үшін қажетті әрекетке айналады. Себебі есепке алынған нысандардың саны, олардың бағалау құны немесе меншік құқығына қатысты мәліметтерде қате болса, түпкілікті салық сомасына да әсер етуі мүмкін.

Шек асса, салық қанша болады?

Жаңа тәртіп бойынша жылжымайтын мүліктің жиынтық салықтық құны 450 млн теңгеден асқан жағдайда салық сомасы 2 946 600 теңгені және осы межеден асқан бөліктің 2 пайызын құрайды. Мысалы, бір адамның есепке алынатын барлық нысанының жиынтық салықтық құны 500 млн теңге болса, шектен асқан бөлік 50 млн теңге болады. Оның 2 пайызы – 1 млн теңге. Осы соманы 2 946 600 теңгеге қосқанда, жылдық салық 3 946 600 теңге болады. Бұл – негізгі формула бойынша жасалған есеп, ал нақты төлемге заңда көзделген өзге де есептеу шарттары әсер етуі мүмкін. Демек, межеден асқан сома аз болған күннің өзінде, төленетін салықтың негізгі бөлігі едәуір көлемде қалады.

Салықтың осылай есептелуі мүліктің жалпы құны жоғары азаматтардың бюджетке көбірек төлеуіне негізделген. Мұндай тәсілдің экономикалық қисыны түсінікті: қымбат мүлікке иелік ететін азаматтардың салықтық жүктемесі де жоғары болуы мүмкін. Бірақ бұл тетіктің қаншалықты тиімді жұмыс істейтінін тек мөлшерлемеге қарап бағалау жеткіліксіз. Оның іс жүзіндегі нәтижесі салықтық бағалаудың сапасына, есептің дұрыстығына және азаматтардың өз міндеттемесін қаншалықты түсінетініне де байланысты.

Осы тұрғыдан алғанда, салық саласының маманы Айдар Масатбаевтың жарияланған түсіндірмесі назар аударуға тұрарлық. Ол 450 млн теңгелік шектен асқан жағдайда қосымша соманың 2 пайызы есептелетінін және есептеу кезінде тиісті коэффициенттердің ескерілетінін түсіндіреді. Бұл ретте нақты төлемді анықтағанда қолданыстағы Салық кодексінің талаптары мен мүлікке қатысты бағалау деректерін бірге қарау қажет.

Тағы бір ескеретін жайт – жергілікті мәслихаттардың тұрғын үйлер мен саяжай құрылыстарына қатысты бағалау кезінде қолданылатын коэффициентке ықпал ету құқығы бар. Сондықтан өңірлік ерекшеліктер де түпкілікті салық сомасына әсер етуі мүмкін. Мұндай жағдайда азамат үшін тек жалпы ережені білу жеткіліксіз, өз мүлкіне қатысты нақты есептің қалай жасалғанын түсіну де маңызды.

Салық хабарламасын күтпей, есепті тексерген жөн

Жаңа Салық кодексі 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап қолданысқа енгенімен, 2026 жылға қатысты мүлік салығы кейін есептеледі. Мемлекеттік кірістер органдары есептеуді 2027 жылғы 1 шілдеден кешіктірмей жүргізуі, ал азаматтар есептелген соманы 2027 жылғы 1 қазаннан кешіктірмей төлеуі керек.

Бір ғана пәтері бар азаматтардың бәрі бірдей 450 млн теңгелік межеге қатысты жаңа тәртіпке іліге бермейді. Негізгі назар бірнеше нысаны бар, жиынтық салықтық құны жоғары меншік иелеріне аударылады. Дегенмен мүлік салығының жалпы тәртібін білу әр азаматқа артықтық етпейді.

Егер адамның меншігінде бірнеше жылжымайтын мүлік болса, әр нысанның мемлекеттік бағалау құнын алдын ала анықтап, олардың жиынтық сомасын есептеп алғаны жөн. Бұл үшін мүлік орналасқан жердегі мемлекеттік кірістер органына жүгініп, қажетті түсіндірме алуға болады. Ал салық хабарламасы келгенде онда көрсетілген нысандардың толық әрі дұрыс есепке алынғанын, бағалау құнының негізділігін және салық сомасының қолданыстағы тәртіпке сай есептелгенін тексеру қажет.

Жаңа ереже бюджет кірісін арттыруға және қымбат мүлікке салынатын салықты саралауға бағытталған. Бірақ кез келген салық тетігінің тиімділігі азаматтың қанша төлегенімен ғана өлшенбейді. Есептің ашықтығы, бағалау әдісінің түсініктілігі және қате кеткен жағдайда оны түзету мүмкіндігі де маңызды.

Сондықтан 450 млн теңгелік шек төңірегіндегі негізгі сұрақ – кімнің мүлкі қымбат екенінде ғана емес, мемлекет белгілеген құн қалай есептеледі, сол есепке азамат қаншалықты сенімді бола алады және өз құқығын қорғау үшін қандай мүмкіндікке ие? Осы сауалдарға нақты әрі түсінікті жауап берілгенде ғана жаңа салық тәртібі меншік иесі үшін де, мемлекет үшін де айқын болады.

Бауыржан ЫСҚАҚ, экономист: Жиынтық салықтық құн 450 млн теңгеден асса, арнайы мөлшерлеме қолданылады

– Бұл өзгеріс басында бірнеше пәтері, саяжайы, басқа да мүлкі бар азаматтарға қатысты. Егер бір адамның атына тіркелген жылжымайтын мүліктің жиынтық салықтық құны 450 млн теңгеден асса болды, оған арнайы есептеу жүйесі қолданылады. Мұндағы маңызды жайт – 450 млн теңге жылжымайтын мүліктің нарықтағы бағасы емес, салық салу үшін мемлекеттік операция анықтайтын жиынтық құн. Мысалы, үш пәтеріңіз бар делік. Оның нарықтағы бағасы 500 млн теңге болғанымен, мемлекеттік бағалау бойынша жиынтық құны 450 млн теңгеге жетпеуі мүмкін. Мұндай жағдайда жаңа тәртіптің қолданылуы нарықтық бағаға емес, ресми салықтық бағалауға байланысты болады. Экономикалық тұрғыдан алғанда, негізгі мақсат – қымбат жылжымайтын мүлікке иелік ететін азаматтардың салықтық жүктемесін саралау. Алайда бір ғана қымбат үйі бар азамат пен бірнеше нысанды инвестициялық мақсатта иеленетін адамның жағдайы екі бөлек болуы мүмкін. Сондықтан талапты түсіндіргенде мүліктің санына емес, оның жиынтық салықтық құнына назар аударған жөн.

Ал жылжымайтын мүліктің салықтық құнын "Азаматтарға арналған үкімет" корпорациясы анықтайды. Бағалау кезінде нысанның орналасқан жері, ауданы, базалық құн көрсеткіші, тозу деңгейі және заңнамада көрсетілген басқа да коэффициенттер ескеріледі. Бұл құн нарықтық бағадан едәуір төмен болуы мүмкін. Мысалы, пәтеріңізді нарықта 80 млн теңгеге сатуға болады делік, бірақ салықтық есептеу үшін анықталған құны бірнеше есе төмен болуы ықтимал. Сондықтан тұрғындар интернеттегі хабарландыруға немесе жылжымайтын мүлік агенттіктерінің бағасына қарап, өз салығын алдын ала есептей алмайды. Тағы бір маңызды мәселе – жергілікті мәслихаттардың тұрғын үй немесе саяжай құрылыстарын бағалау кезінде қолданылатын тиісті коэффициентті заңда белгіленген шектеу өзгерту мүмкіндігі. Демек, бірдей сипаттамадағы нысандар бойынша өңірлік айырмашылық болуы мүмкін.

Бір адамның атына тіркелген есепке алынатын жылжымайтын мүлік нысандарының салықтық құны қосылады. Бұл отбасының барлық мүлкін автоматты түрде бір сомаға біріктіру деген сөз емес. Негізгі өлшем – әрбір меншік иесіне тиесілі мүлік. Жаңа тәртіптік есептеудің қағидасы да сол, жиынтық салықтық құн 450 млн теңгеден аспаса, әр нысанға жеке салық есептелінеді. Ал шекті құннан асып кетсе, арнайы мөлшерлеме қолданылады.  

Егер нысандардың жиынтық салықтық құны 450 млн теңгеден асса, салық сомасы 2 946 600 теңгені және шекті мөлшерден асқан бөліктің 2 пайызына тең. Мысалы, бір адамның есепке алынатын барлық нысандарының салықтық құны 500 млн теңге болсын. Бұл жағдайда шектен асқан сома 50 млн теңгені құрайды. Оның 2 пайызы – 1 млн теңге. Осы соманы белгіленген 2 946 600 теңгеге қоссақ, жылдық салық мөлшері 3 946 600 теңге болады. Мұны заңда көрсетілген арнайы формула бойынша есептедік. Бірақ нақты сома заңнамалық базадағы өзге де есептеу шарттарына байланысты болуы мүмкін.   

Динара МЫҢЖАСАРҚЫЗЫ